Verslag SSG 1989

PROJECT MOLENSTRAAT.

De panden Molenstraat 38, 40 en 42 vormen door hun verschijning en ligging een karakteristiek geheel. Nummer 40, een voormalig weeshuis, is gesitueerd op de oude rooilijn; de huizen waardoor het geflan­keerd wordt, staan dicht aan de Molenstraat. Aan de rechterzijde van dit statige gebouw staat een monumenten pand. De linkerzijde wordt gevormd door een sobere en toch enigszins statige woning uit het eerste kwart van deze eeuw. Het monument, nr 38, is nog (gedeeltelijk} bewoond, de overige panden staan leeg. Daardoor zijn vooral de bouwkundige elementen aan steeds toenemend verval onderhevig. Spoedig zal het moment gepasseerd zijn waarop herstel nog financieel en technisch verantwoord mogelijk is.

De SSG, haar doelstelling indachtig, heeft zicht gebo­gen over de vraag of en zo ja, hoe, met restauratie en renovatie het complex weer gerehabiliteerd kan wor­den. Niet alleen zodanig dat het verval stopt, maar ook dat met de te verrichten werkzaamheden er extra kwa­liteit aan dat deel van de binnenstad toegevoegd wordt. Tezamen met de reeds door de stichting gerestaureerde vier monumenten-panden in de onmiddellijke omge­ving en de vele overige panden van grote waarde, kan het monumentale assenstelsel in de benedenstad (Ar­kelstraat, Grote Markt, Molenstraat en Hoogstraat, Gasthuisstraat, Westwagenstraat) aan belang winnen. Het beeld wordt immers niet alleen bepaald door de snijpunten van beide assen, maar ook en vooral door de uiteinden ervan.

De locatie is niet het enige punt in dat deel van de binnenstad waar stedebouwkundige en/ of planologi­sche veranderingen onderwerp van studie zijn. Men kan zich afvragen of andere beoogde ontwikkelingen elkaar, maar ook mogelijk dit plan doorkruisen. Daarom is gekozen voor een opzet die zich af speelt binnen de huidige kadastrale grenzen. Het project, kan daarmede, althans in dit opzicht, op zichzelf be­schouwd worden, los van andere ontwikkelingen en plannen. In de hierna volgende hoofdstukjes zetten we het ontwikkelde woonidee uiteen, daarna de vertaling ervan in het ontwerp. Vervolgens komen de prijzen, de marktsituatie en subsidies aan de orde. Het verhaal sluit, zoals dat hoort, met een conclusie.

HET WOONIDEE.

De locatie zelf, een relatief rustige plek in de binnen­stad, de maatvoering van de panden en de beschikbare buitenterreinen lenen zich bij uitstek voor de realisatie van wonen op enig niveau. Zonder nu onmiddellijk te vervallen in termen als ‘residence’, ‘staete’ of zelfs ‘veste·, wordt toch gestreefd naar een hoge mate van comfort, bescherming, privacy en, niet in de laatste plaats: stijl. De vertaling van deze uitgangspunten zou terug te vinden moeten zijn in zaken als: parkeergele­genheid op eigen terrein, een omsloten tuin, afsluit­baarheid, de aanwezigheid van een lift, ruime, statige vertrekken en voldoende bergruimte zowel in als bij de woningen.

De bewoners gaat het niet om het wonen op een wille­keurige plaats. Zij willen bewust (terugkeren) naar de binnenstad. Niet zo maar in een straat, maar op een locatie van enige, zij het bescheiden allure. Daarbij zou het niet moeten gaan om één, strak afgebakend markt­segment (de jonge ouderen, de tweeverdieners met een wat beter inkomen of de (neo) yup. Het gaat om mensen die zich kunnen vinden in bovengenoemde uitgangspunten en die dit zich natuurlijk moeten kun­nen veroorloven, zonder dat het nu meteen gaat om exorbitante bedragen en extravagantie in de uitvoe­ring. Dat betekent dat er een zekere verscheidenheid aan woonvormen geboden moet worden alsmede een bepaalde prijsdifferentiatie. De op deze wijze beoogde evenwichtige bewonerssamenstelling wordt veeleer be­reikt door bescheiden differentiatie dan door een vooraf ver doorgevoerde homogeniteit. Met deze, ove­rigens alleen relatieve beperkingen moeten de te reali­S8ren woningen voor een tamelijk brede groep bereik­baar blijven. Het betreft het segment boven de vroegere premie-B koopwoningen (thans koopwoningen met een éénmalige bijdrage). Daarbij moet overigens be­dacht worden dat het hier niet zo zeer gaat om een gat in de markt als wel een (dreigend) gat in de stad. Het terugbrengen van de woonfunctie op bovenom­schreven wijze voegt zo op zinnige wijze iets toe aan het scala van woonmogelijkheden dat een stad als Go­rinchem kan bieden.

DE VERTALING VAN HET WOONIDEE IN HET ONTWERP.

De tekeningen en de daarbij behorende technische toelichting laten zien wat er van het geschetste woon­idee terug te vinden is.
Behalve de gemeenschappelijke voor- en achtertuin, de laatste geheel besloten, zijn er individuele buiten­ruimten. De begane-grondwoningen zijn voorzien van een terras, de appartementen op de verdiepingen heb­ben een balkon of loggia.
Laatstgenoemde woningen zijn bereikbaar per lift. Er is een individuele parkeergelegenheid op eigen terrein. De beschikbare bergruimte bevindt zich zowel in als buiten de woningen. De gemeenschappelijke voortuin heeft een wat frans uiterlijk. De individuele terrassen aan de achterzijde vinden hun voortzetting in de ge­meenschappelijke achtertuin. Gezien de bestaande be­groeiing heeft deze een enigzins engels karakter.

Binnen deze na te streven eenheid wordt voldoende verscheidenheid in woonvormen geboden: twee indivi­duele woonhuizen, twee begane-grondappartemen­ten, twee op de eerste verdieping en twee appartemen­ten onder de kap. En verder een zeer royaal appartement in de bestaande aanbouw dat zich uit­strekt over twee lagen. Deze verscheidenheid maakt ook de beoogde prijsdifferentiatie mogelijk.

Door ontwerp en uitvoering kan aan hoge eisen van geluidsisolatie tegemoetgekomen worden. De te berei­ken privacy kwam al ter sprake. Behalve de al ge­noemde beslotenheid van het achterterrein, wordt deze bereikt door de centrale entree voor derden afsluitbaar te maken. De voor- maar vooral de achtergevel keren weer terug in hun oorspronkelijke, enigzins sobere maar toch statige gedaante. Behalve de aan te brengen voorzieningen wordt de beoogde stijl ook bereikt door het ontwerpen van vertrekken met comfortabele afme­tingen. De bestaande maatvoering is daarbij overigens een pré. Verder spreekt het voor zich dat ook de kleur­stelling er toe bij zal dragen het beoogde karakter te ver­sterken.

DE PRIJZEN EN DE MARKTSITUATIE.

Nu het woonidee vertaalbaar blijkt in het ontwerp is het de beurt aan de techniek en aan de financiën. Eerst de techniek. Al eerder werd betoogd dat het, gezien de staat waarin de panden zich bevinden alsook het voortschrijdende verval, hoog tijd is dat deze ongun­stige ontwikkeling wordt gekeerd. Uit een grondig on­derzoek bleek dat dit nog tot de mogelijkheden be­hoort, zij het dat, gezien de wens tot stijlvolle rehabilitatie, thans spoed geboden is.

Uit voorlopige en nadere calculaties door de architect bleek het verantwoord om te komen tot een ontwerp. De opzet is door een gespecialiseerd onafhankelijk bureau nog eens grondig doorgerekend. Daaruit bleek dat de kosten zich nog steeds bevonden binnen het door de SSG zelf beoogde gemiddelde verkoopprijs­niveau.

Los hiervan is aan de hand van het ontwerp een onaf­hankelijk makelaar de opdracht verstrekt om na te gaan welk prijsniveau bij de te realiseren woningen behoort. Daarbij heeft hij tevens in ogenschouw geno­men welke projecten er op korte en wat langere termijn op stapel staan en wat er verder aan vergelijkbaar aanbod voorhanden is. Op deze wijze kon er gekomen worden tot een compleet beeld van de aanbodzijde van de markt. Ook de vraagkant is onderwerp van studie geweest. Daarbij bleek overigens dat de beoogde ko­pergroep wat minder gemakkelijk beïnvloed wordt door fluctuaties in de economie en de daaruit voort­vloeiende schommelingen in de rentestand. De be­schikbare cijfers èn de opgedane ervaring bevestigen het vermoeden dat er binnen nu en een jaar of ander­half, verantwoorde mogelijkheden zijn om het complex bestaande uit twee woningen en zeven appartementen te verkopen. Gezien de geboden verscheidenheid èn de gebruikelijke marge aan te houden in de prijs-advi­sering wordt gedacht aan verkoopbedragen tussen de J. 190.000,– en J. 225.000,–. In dit stadium is het overigens niet zinvol de prijsdifferentiatie per woning geheel uit te milimeteren. Dat betekent dat bij de beoor­deling van de rentabiliteit een kleine afrondingsmarge dient te worden aangehouden.

SUBSIDIES.

Gezien de gemiddelde kosten en de geadviseerde ver­koopprijzen tussen de J. 190.000,– en J. 225.000,­- resteert een te overbruggen bedrag. Dit verschil kan overbrugd worden door een beroep te doen op het Monumentenfonds zowel voor een “casco-bijdrage” voor de restauratie van het monumentenpand, als voor het voormalig weeshuis. Uit de “SSG-reservering” 1990/91 uit het stadsvernieuwingsfonds zou nog een bijdrage te verstrekken zijn voor de overige 8 te bouwen en te rehabiliteren woningen. Op deze wijze is er ook voor de lopende SSG-projecten nog enige subsidie beschikbaar.

Nadere specificatie behorend bij de toepassing van de regeling, die bestaat uit maximaal te subsidiëren bedra­gen per pand en per vertrek, zou de subsidie-aanvraag conform de verordering completeren. Daartoe kan ui­teraard eerst op zinvolle wijze gekomen worden na de benodigde besluitvorming en een nadere specificatie van de in aanmerking komende kosten.

Resten nog de wervingskosten van de bestaande op­stallen met ondergrond. De SSG gaat ervan uit dat het belang van een restautatie en renovatie op voren­omschreven wijze voldoende aangegeven is. Gezien de stand van voorbereidingen kan, na het verkrijgen van de benodigde vergunningen en het doorlopen van de daarvoor in aanmerking komende procedures, spoedig daadwerkelijk gestart worden met de bouw. Daarmede wil de SSG ook aangeven dat het voorstel meer is dan een denkoefening. Het plan is, uiteraard met de genoemde randvoorwaarden, realiseerbaar. De voorkeur van de SSG gaat naar het uitgangspunt: beter met gesloten beurzen dan met open gaten. Het defini­tieve antwoord zal uiteraard in samenspraak gevonden moeten worden.

CONCLUSIE.

Met dit uitgewerkte en onderbouwde plan is er een unieke kans voor Gorinchem geschapen om op een relatief grootschalige wijze een belangrijk punt in de binnenstad het aanzien terug te geven dat het verdient. Niet alleen zal er een project gerealiseerd worden waar de stad trots op kan zijn. Er zijn ook woningen geko­men op een plaats waar zij eerst niet stonden en wat nog belangrijker is: ook op deze wijze wordt er gewerkt aan de groei en ontwikkeling van Gorinchem. Dat is in ieder geval de conclusie die de SSG getrokken heeft uit de afweging van de pro’s en contra’s. Wij geven de elementen van de afweging hieronder beknopt weer:

Vóór een woonbestemming pleiten: een grotere reali­satiekans ten opzichte van andere initiatieven, het be­houd van het huidige casco van het voormalige wees­huis, de jaarlijks door de gemeente Gorinchem te ontvangen bijdrage uit de 0GB, en de verhoging van de uitkering uit het gemeentefonds voor zeven wonin­gen; de gemeente vermijdt sloopkosten, het plan draagt bij aan een positief beeld van Gorinchem als “vernieuwende stad” en tenslotte: er zullen zich door het parkeren op eigen terrein geen extra parkeerpro­blemen voordoen.
Tegen een woonbestemming pleit mogelijk de gerin­gere opbrengst voor de gemeente bij het af stoten van de opstallen met ondergrond.
Vóór een andere bestemming pleit wellicht dat zij tege­moetkomt aan een door de gemeente Gorinchem zelf gewenste activiteit en de mogelijk hogere opbrengst van de grond plus opstallen.
Tegen zo’n andere bestemming, een hotel bijvoor­beeld, pleit de geringere kans op realisatie in het alge­meen en de te verwachten parkeerproblemen in het bij­zonder.

Het plan is gereed voor een grondige bespreking. Voor een presentatie in brede kring kan de toelichting, waar nodig, aangepast en eventueel uitgebreid worden. De SSG hoopt dat zij tezamen met de gemeente Gorin­chem kan komen tot de realisering van dit project zodat ook op deze wijze gestalte gegeven kan worden aan de lijfspreuk die de stad voert.